ON COMPASSも投資対象とするREITとは？

不動産投資と聞くと「ハードルが高い」と、イメージする方もいるかもしれません。資金面がネックになりやすいため、そうしたイメージを持つのも無理はありませんが、金融商品であるREIT(リート)なら、少額から不動産に実質的に投資できます。
ON COMPASSは、このREITも投資対象としていますが、どのような特徴がある金融商品なのか知らない方もいるのではないでしょうか。
今回は、ON COMPASSも投資対象とする、REITの概要や魅力などを紹介します。

REITとは？

REITは、不動産に投資を行う投資信託です。
不動産を投資対象としていることから、不動産投資信託とも呼ばれます。
複数の投資家から集めた資金で、商業ビルやマンションなどの不動産を購入し、それらを第三者に貸し出して賃料収入などを得るものです。
基本的な仕組みは通常の投資信託と同様で、購入者は分配金と売却益を得られる可能性があります。

現物による不動産投資と大きく異なるのは、証券取引所に上場されている点です。
株式のように値動きの変動を見ながら取引することができます。
また、不動産投資は投資を決めてから実際に運用が始まるまで物件探しや手続きなどで時間がかかりますが、REITへの投資であればあまり時間をかけずに始めることができます。

金額面でもREITにはメリットがあります。現物の不動産投資はローンを組めるとはいえ、物件は数百万円以上のケースがほとんどです。
しかし、REITは1口あたりの価格が10万円前後からなので、現物の不動産投資ほどの資金がない方でも、不動産投資を始めやすいといえます。

分配金利回りの高さが魅力

REITは一般的に分配金利回りが高いといわれています。
2022年5月の東京証券取引所プライム市場の、有配会社平均利回りは2.03％(*1)ですが、J-REIT(日本のREIT)の同時期の予想年間分配金利回りは、株式を上回る3.67％(*2)です。

このREITの分配金利回りの高さには理由があります。
REITには利益の90％以上を投資家に分配するなどの条件を満たすと、実質的に法人税が免除されるという仕組みがあります。
この仕組みにより、REIT投資では高い分配金利回りが実現しやすいのです。

*1 出典：日本取引所グループ「株式平均利回り」
(https://www.jpx.co.jp/markets/statistics-equities/misc/03.html)
*2 出典：日本取引所グループ「月刊REITレポート」
(https://www.jpx.co.jp/equities/products/reits/reports/index.html)

複数の物件に投資できる

REITはどの銘柄であっても、1つの商品で複数の不動産を投資対象としています。現物の不動産投資で複数の物件に投資をするのは投資資金の面でハードルが高いと考えられますが、REITであれば少額から複数の物件に投資でき、リスクを抑えることもできます。

REITがあるのは日本だけではない

そもそもREITは、1960年に米国で生まれた金融商品であり、2021年3月末時点でREIT市場は世界40カ国(*3)で開設されています。
世界全体のREIT市場の時価総額は約238兆円(*4)ですが、そのうち約6割となる149.5兆円(*5)を米国が占めています。
日本は約16.3兆円(*6)で2位につけるものの、3位のオーストラリア(約11.9兆円)(*7)や、4位の英国(約11.5兆円)(*8)も近い規模です。
また、海外でも、REITの法人税が免除される仕組みを設けている国は多く見られます。

*3*4*5*6*7*8 出典：一般社団法人不動産証券化協会「ARES 不動産証券化ジャーナルVol.63」
(https://www.ares.or.jp/publication/pdf/ARES63p52-60.pdf?open=1)

ON COMPASSの投資対象にはグローバルのREITが含まれる

ON COMPASSは、一人一人に合わせた資産運用プランの作成から運用方針の提案、実際の運用まで行うおまかせ資産運用サービスです。
いくつかの質問に答えるだけで、誰でも資産運用を始められます。投資資産の選定や売買などが不要なため、少ない手間で資産運用を行えるのがメリットです。
ON COMPASSでは、以下のようにグローバルのREITを投資対象の1つとしています。

ON COMPASSならグローバルのREIT市場への投資が容易

ON COMPASSはETFを通じて、REITを含むさまざまな資産に投資をしています。そのETFのひとつとしてVanguard Real Estate ETFがあります。これはMSCI REITインデックスと呼ばれるグローバルのREIT市場の指数に連動させることを目指したETFです。
Vanguard Real Estate ETFへ投資するということは、グローバルのREIT市場全体に投資しているのと同様の効果です。つまりON COMPASSは、世界のREIT市場の成長の恩恵を受けようとしているのです。

ON COMPASSは金融工学に基づいた資産配分

ON COMPASSで提案する資産配分のうち、REITの割合はどのように決定しているのでしょうか。ON COMPASSはETFを通じて実質的に世界80カ国、約50,000銘柄に分散投資しており、株式や債券も投資対象となっています。
REITも含めた資産配分は、MSVキャピタルマーケットモデルという金融工学に基づいた独自の運用モデルにより決定しています。REITを投資対象にしたいと思っていても、自分の資産に対してどの程度投資すべきか悩んでいる方にもおすすめのサービスです。

長期投資においては、世界の経済状況の変化等により想定されるリスクも変わりますが、ON COMPASSは3カ月に一度、資産配分を見直しています。こうした状況に合わせた資産配分の見直しも長期の資産運用では非常に重要なポイントのひとつです。

まとめ

世界のREIT市場の規模は、拡大傾向にあります。コロナ禍によって一時的に収縮したものの、その後回復を遂げており、投資対象としての存在感を増しています。

ON COMPASSは世界の株式や債券を投資対象としながらも、グローバルなREITも投資対象とするおまかせ資産運用サービスです。追加投資や解約、運用戦略の変更などはすべて無料で、必要な手数料は運用資産残高の年率1.0075％程度のみです。
REITを含めたグローバル分散投資に興味のある方は、まずはON COMPASSの無料体験から、資産運用プランを作成してみてはいかがでしょうか。

●ON COMPASS 留意事項 ＜リスク＞ ・投資一任契約に基づき買付対象となる投資信託は、主に値動きのある有価証券等を投資対象としています。 ・投資信託の基準価額は、組み入れた有価証券等の値動き等（組入商品が外貨建てである場合には為替相場の 変動を含む）の影響により上下するため、これにより元本損失が生じることがあります。 ・投資信託は、投資元本及び分配金の保証された商品ではありません。 ＜手数料・費用等＞ ・投資一任契約に基づき買付けされた投資信託については、申込手数料、解約手数料、信託財産留保額はかかりません。 当該投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用として、純資産総額に対して年率0.825％（税込0.9075％）を乗じた額の信託報酬（運用資産の純資産総額に対し年率0.60％（税込0.66％）の調整後投資一任報酬を含みます。）がかかります。また、当該投資信託が投資対象とする投資信託証券の純資産総額に対して年率0.10％（概算）程度を乗じた額の運用管理費用及びその他費用がかかります。その他費用については、運用状況等により変動するものであり、事前に料率、上限額等を示すことができません。・ON COMPASSの実質コストの合計は、運用資産残高に対して年率1.0075%程度(税抜0.925%程度)を想定しています。・投資一任口座の口座開設・維持費はかかりません。 ＜その他重要事項＞ ・お客様が投資一任口座を開設する口座管理金融機関は、投資一任契約締結の媒介業務をマネックス・アセットマネジメントから委託され、投資一任契約締結に係る勧誘や内容説明等を行います。 ・口座管理金融機関は媒介業務に係る報酬をお客様から頂くことはありません。 ・お取引の際は、契約締結前交付書面や交付目論見書等を必ずご確認ください。 （会社の概要） マネックス・アセットマネジメント株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商） 第２８８２号 加入協会 一般社団法人 日本投資顧問業協会 一般社団法人 投資信託協会